随着目前市场经营环境的逐步变化，成本在房地产开发企业总成本中的比重逐渐增大，也使得传统的成本核算方法无法适应房地产开发的现状，企业应继续寻找和应用新的会计方法，以更好地优化新形势下企业的成本控制和管理，提高成本效益。目前，较为先进的作业成本法已成为许多房地产开发企业成本核算的首选方法。但毕竟，这是一种新的会计方法。在实践中，仍然存在许多问题和不足，使预期效果尚未达到。本文以作业成本管理为研究标准，分析在作业成本法中应用的现状，并提出了相应的优化对策。

（一）选择作业成本法的主要原因

1、生产工艺复杂、生产规模大

在房地产市场上，房地产项目往往涉及到许多专业领域，如主体建筑的施工、建筑的装饰装修、水电安装等，相应的技术非常复杂。同时，房地产项目的建设时间跨度不会很短，而且包含了许多单项工程，而且在建设过程中，涉及的人力、物力资源较多，所需资源也非常巨大。通过协调企业各部门，可以完成作业成本核算数据库的建立和作业成本核算的实施。

2、成本构成多样化

房地产项目的成本结构也是巨大而多样的。作为一个建设项目，房地产项目的成本结构并不简单，包括各种费用，如通讯费、销售成本管理费、建筑材料费、人工检验费、客户费、审计费等。因此，从这个角度来估算房地产项目的开发成本是非常合适的。

（二）应用作业成本法的总体思路

1、定义业务流程并收集工作信息

2、识别资源消耗并建立资源成本库

3、划分作业项目并建立作业成本数据库

4、分析成本动因并分配相关成本

作业成本法用于房地产开发项目的步骤

1、将作业成本法的核心思想应用到实际生产中，首先确定了产品生产过程中消耗的相关资源，并划分作业中心。

2、获取消费的资源驱动因素，并将其分配给运营中心。跟踪或分配已确定的资源驱动因素到运营中心，并说明运营中心所消耗的成本。

3、每个作业成本中心的作业消耗分配给项目开发成本对象。根据房地产开发项目的一般流程，将上述活动中心的成本消耗分配到最终成本对象中，计算开发项目的最终成本。

（三）实施作业成本法问题的对策

1、作业成本法的实施与应用是长远战略构想。

2、作业成本系统与作业管理系统的结合。作业成本法在企业中的应用，必须遵循深度控制与精细管理相结合的作业管理制度。

（四）作业成本法的基本应用条件

1、生产经营活动非常复杂。

2、企业拥有现代化的计算机技术和自动化的生产设备，会计电算化得到了广泛应用和高度自动化。

3、企业高层的认同作业成本法的实施。

4、实现工具的开发和应用在企业中得到了广泛的应用。

（五）作业成本法实施的有利因素

1、改变成本核算观念

传统的成本核算方法将成本分配到成本计算对象，以便于进行存货的计价。作业成本法将成本分配到成本对象，及时提供有用的数据信息，将损失和消耗降到最低，进而提高企业管理决策的水平。

2、技术发展

办公与无纸化的结合，使企业的生产、销售和管理效率大大提高。用户友好型和金盘软件的不断发展，使得原本复杂的业务管理变得更加容易和高效。

作业成本法和作业成本管理模式的发展已被越来越多的国内外企业成功地应用。房地产作为一个热门的行业，不仅需要以作业成本理论为指导，借鉴其他企业实施作业成本核算的成功经验，还需要根据项目结构与项目特点，合理设置作业中心，确定成本动因。

财务科